Арендатор не платит: как зарегистрировать прекращения аренды без участия арендатора

Опубликовано: 28.02.2023

Время на чтение: 2 минуты

👁 1 118

Содержание

• Часто встречающиеся ситуации и рекомендации по их разрешению
• Чем будут полезны юристы КГ ЭТАЛОН

г.Москва, м. Алексеевская,
ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47,
12 этаж, офис 1211

 

Регистрировать в Росреестре необходимо не только долгосрочную аренду (договор аренды на срок более 1 года), но и прекращение аренды.

Но как быть, если арендатор уклоняется от оплаты,  подписания необходимых документов и подачи соответствующего заявления в Росреестр или вовсе пропал? Ведь снятие обременения необходимо арендодателю для дальнейшего полноценного распоряжения недвижимым имуществом.

	Ирина Ситнова  Партнер КГ ЭТАЛОН
Получить консультацию

Часто встречающиеся ситуации и рекомендации по их разрешению

 

1. Арендатор не подписывает необходимые документы, но договором аренды предусмотрено право арендодателя на немотивированный отказ от исполнения договора.

 

В данном случае Арендодателю необходимо:

 

• направить арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (при этом важно соблюсти порядок и сроки направления уведомления, согласованные сторонами в договоре аренды);
• обратиться с заявлением в Росреестр с целью регистрации прекращения аренды и снятия обременения.

 

Важно: при наличии в договоре аренды условия о праве арендодателя на немотивированный отказ от договора в Росреестр достаточно подать только заявление арендодателя о прекращении аренды и снятия обременения*

 

 

2. Арендатор не подписывает необходимые документы, а договором аренды предусмотрено только право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора в случае нарушения арендатором принятых на себя обязательств (например, в случае невнесения арендной платы более 2-х раз подряд).

 

В данном случае Арендодателю необходимо:

 

• направить арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (при этом важно соблюсти порядок и сроки направления уведомления, согласованные сторонами в договоре аренды);
• обратиться в суд с требованием о признании договора аренды прекратившим свое действие и получить судебное решение;
• обратиться с вступившим в законную силу решением суда в Росреестр с целью регистрации прекращения аренды и снятия обременения.

 

Важно: при наличии в договоре аренды только условия о праве арендодателя на мотивированный отказ от договора в Росреестр необходимо подать заявление и от  арендодателя и от арендатора о прекращении аренды и снятия обременения*

 

* п. 11 постановления Пленума ВАС от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»

 

Чем будут полезны юристы КГ ЭТАЛОН

• Консультация юриста по коммерческой недвижимости
• Правовой анализ договора аренды коммерческой недвижимости с оценкой рисков
• Разработка договора аренды коммерческой недвижимости с учетом Ваших интересов
• Судебное разрешение споров по аренде коммерческой недвижимости

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

Добились для арендодателя ежегодного увеличения размера арендной платы в досудебном порядке, хотя по долгосрочному договору на 10 лет арендную плату возможно было менять только по соглашению сторон.

Читать далее

Защитили в суде права на земельный участок в городе Москве стоимостью 15 млн руб. для нашего Доверителя

Читать далее

Доверитель отказался от аренды и инвестиций в кафе с пищевым производством после юридической проверки объекта недвижимости.

Читать далее

Защитили от РНП строительную фирму, которой сам Заказчик не дал выполнить работу по 44-ФЗ.

Читать далее

Предотвратили через суд снос двухэтажного гаража 170 м2 в коттеджном посёлке Московской области.

Читать далее

Вернули поставщику через суд 1,4 млн руб. за медицинские расходные материалы и получили для поставщика компенсацию всех расходов.

Читать далее

Разработали смешанный Договор на открытие бизнеса под логотипом клиента без зарегистрированного товарного знака для сети танцевальных школ.

Читать далее

Разработали индивидуальный Договор строительного подряда на строительство завода площадью 5 900 м² по производству электронных приборов в Санкт-Петербурге

Читать далее

Добились в суде принудительного сноса самовольной пристройки к многоквартирному дому – таунхаусу в г. Видное Ленинского городского округа Московской области.

Читать далее

Защитили в суде от сноса тепличный комплекс Доверителя стоимостью более 1 млрд руб. в Луховицком районе Московской области.

Читать далее

Проанализировали налоговые риски группы компаний в Калининграде.

Читать далее

Взыскали через суд более 2 млн руб за изготовление и монтаж строительных конструкций по договору подряда.

Читать далее

Все проекты

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6125
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => аренда
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)

Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4922
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-09-30 11:04:54
            [post_date_gmt] => 2021-09-30 08:04:54
            [post_content] => 
Зачастую гораздо выгоднее получить земельный участок в аренду, а не в собственность. Особенно актуально оформление земельного участка в аренду для Москвы и Московской области из-за высокой стоимости земли.
Оформление земельного участка в аренду, который находится в собственности гражданина или юридического лица, происходит путем подписания договора. Однако чаще всего проект договора аренды предлагает арендодатель.
Как правило, договор аренды земельного участка содержит очень жесткие условия для арендатора, из-за нарушения которых придется заплатить собственнику штрафы в несколько десятков или даже сотен тысяч рублей. Поэтому важно внимательно проверить договор аренды земельного участка до его оформления.






 


Игорь Ушаков 
 
Старший юрист






Артем Бондаренко 
 
Партнер




Получить консультацию
Получить консультацию




Какие проблемы могут возникнуть у арендатора, если договор аренды земельного участка составлен неправильно?

	
Вы не сможете использовать участок теми способами, которые Вам нужны;
	
Если у других лиц тоже есть право пользоваться участком, они будут мешать Вам его использовать;
	
Арендодатель сможет бесконечно повышать арендную плату, и Вам придется согласиться на это;
	
За любое малейшее нарушение договора Вам придется платить собственнику участка огромные штрафы;
	
Собственник сможет в любой момент расторгнуть договор аренды и отобрать у Вас участок;
	
Вам придется внести арендодателю дополнительные платежи (например, обеспечительные платежи, депозиты, задатки и т.п.).

Конечно, это далеко не единственные проблемы, которые могут коснуться Вас при оформлении права аренды земельного участка. Однако проверка договора аренды до его подписания уменьшит Ваши потери в будущем и предостережет от неожиданностей.
 
Что нужно сделать до подписания договора аренды земельного участка?
Во-первых, проверьте сам земельный участок. В частности, нужно получить ответы на следующие вопросы:

	
Поставлен ли земельный участок на кадастровый учет;
	
Определены ли координаты границ земельного участка;
	
К какой категории земель относится земельный участок, и какой вид разрешенного использования установлен для участка;
	
Есть ли какие-то ограничения или обременения в отношении земельного участка;
	
Входит ли земельный участок в зоны с особыми условиями использования территорий.

Во-вторых, проверьте арендодателя. Например, нужно выяснить следующие моменты:

	
Является ли потенциальный арендодатель собственником земельного участка;
	
Если земельный участок находится в общей собственности, получены ли согласия других собственников на передачу участка в аренду;
	
Является ли арендодатель ответчиком в судебных делах, особенно если эти споры связаны с земельным участком;
	
Является ли арендодатель должником по исполнительным производствам;
	
Возбуждено ли в отношении арендодателя дело о банкротстве, и опубликованы ли сообщения о намерении обратиться к нему с заявлением о банкротстве.

В-третьих, осмотрите земельный участок и обратите внимание:

	
какие здания или сооружения расположены на земельном участке;
	
подведены ли к земельному участку необходимые коммуникации;
	
есть ли проезд к земельному участку;
	
как определены границы земельного участка: стоит ли забор или другие отметки.

Если после проверки земельного участка и арендодателя Вас все устраивает, можете попросить проект договора аренды.
 
Какие условия обязательно нужно включить в договор аренды земельного участка?

	
Сведения о земельном участке: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования;
	
Размер арендной платы;
	
Срок аренды земельного участка.

 
Что ещё важно указать в договоре аренды земельного участка?

	
все ограничения и обременения земельного участка;
	
в каких целях Вы можете использовать земельный участок;
	
какие объекты находятся на земельном участке (здания, сооружения, коммуникации, оборудование и т.л.);
	
на какую величину и как часто арендодатель может повышать арендную плату, если арендодатель желает получить право в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы;
	
Ваше право на передачу земельного участка в субаренду;
	
условия, при которых стороны могут расторгнуть договор аренды.

Важно! При аренде земельного участка на срок не менее одного года договор нужно регистрировать в Росреестре. Более того, если аренда действует в течение чуть меньше одного года (например, с 1 января по 31 декабря того же года), то такой договор тоже следует подать на государственную регистрацию.
 
Что важно сделать при получении земельного участка в аренду?
После подписания договора аренды собственник должен предоставить Вам земельный участок по передаточному акту. Но не торопитесь подписывать акт, если состояние земельного участка отличается от того, что Вы увидели при осмотре, например:

	
на участке появился мусор или посторонние предметы;
	
коммуникации, подведенные к участку, перестали работать;
	
сломался забор;
	
у построек, расположенных на участке, появились повреждения.

Укажите в передаточном акте все недостатки, которые Вы найдете при передаче участка. В дальнейшем при расторжении договора аренды собственник не сможет заявить, что эти недостатки возникли из-за Вас.
Подготовить договор аренды, который учитывает Ваши интересы, гораздо легче, чем оспорить уже заключенный договор. Грамотно составленный договор аренды земельного участка убережет Вас от значительных финансовых потерь и долгих судебных споров.
 
С этой статьей читают:
Оформление аренды земельного участка - услуги КГ ЭТАЛОН
            [post_title] => Как оформить земельный участок в аренду у гражданина или организации
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => kak-oformit-zemelnyj-uchastok-v-arendu
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 08:59:41
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 05:59:41
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4922
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [1] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6755
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2023-12-14 00:55:03
            [post_date_gmt] => 2023-12-13 21:55:03
            [post_content] => 
 
Во время действия договора аренды арендодатель по своему желанию может перейти с общей системы налогообложения (ОСНО) на упрощенную систему налогообложения (УСН).
19 октября 2023 года Верховный Суд РФ указал в своем определении, что «изменение условий налогообложения, произошедшее у одной из сторон сделки, например, утрата продавцом (исполнителем, арендодателем и т.п.) статуса плательщика НДС и переход на применение специального налогового режима не может само по себе служить основанием для изменения цены договора».






Партнер КГ ЭТАЛОН
Ирина Ситнова



Получить консультацию




Последствия:
К сожалению, это решение ВС ставит арендатора в зависимое положение от возможного одностороннего решения арендодателя в отношении смены его налогового режима.
 
Что делать?
Чтобы арендатору не потерять деньги из-за одностороннего решения арендодателя, юристы КГ ЭТАЛОН рекомендуют заранее включить в договор аренды следующие условия:

	
условие о снижении арендных платежей на сумму НДС при переходе арендодателя с ОСНО на УСН;
	
условие о сохранении размера арендных платежей при переходе арендодателя с УСН на ОСНО.

Мы поможем сформулировать подробные положения договора для каждого конкретного случая с учётом интересов сторон.
 
Наши юридические возможности в сфере аренды:

	
юридический анализ Вашей текущей ситуации по аренде;
	
подготовка / корректировка договора аренды коммерческой недвижимости на этапе его заключения;
	
сопровождение сделки аренды коммерческой недвижимости;
	
разрешение конфликтов, связанных с арендой недвижимости и расторжением договора аренды.

 
            [post_title] => Арендодатель сменил систему налогообложения с ОСНО на УСН и арендатор автоматически потерял НДС к зачёту. Что делать?
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => arendodatel-smenil-sistemu-nalogooblozheniya-s-osno-na-usn-i-arendator-avtomaticheski-poteryal-nds-k-zachyotu-chto-delat
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-09-19 18:29:25
            [post_modified_gmt] => 2024-09-19 15:29:25
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6755
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [2] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6996
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2022-11-30 18:35:03
            [post_date_gmt] => 2022-11-30 15:35:03
            [post_content] => 
 
Если вы только начинаете свое дело (неважно, проводите ли вы маркетинговые исследования или печете пирожки в цеху), покупать помещение не стоит.
Ссылка Эксперты по недвижимости рассказали, как быть начинающему бизнесу, кто обычно покупает, а кто снимает помещения и почему не нужно бояться аренды.






Сергей Борисков 
 
Управлявший партнер



Получить консультацию




Для начинающей компании — аренда, для крупной — собственность

	
Во-первых, налоговые органы больше внимания уделяют фирмам, у которых есть активы. А помещение в собственности — один из таких активов. В проверках нет ничего такого, но на начальном этапе построения бизнеса в большом количестве они могут притормаживать процесс освоения рынка. Если же помещение в аренде, то интерес к компании меньше.
	
Во-вторых, собственники помещений платят налог на имущество. В 2022 году такой налог не превышает 2,2% в зависимости от региона, но любая экономия, даже самая маленькая, может помочь развиваться начинающему бизнесу.
	
В-третьих, в случае любых изменений на рынке бизнес может спокойно переехать из одной точки в другую. Если же помещение в собственности, то решение вопроса о переезде или расширении займет больше времени.

 
Наконец, малый бизнес в принципе финансово неустойчив и сильно зависит от экономической ситуации на определенном рынке. А в случае банкротства помещение в собственности вообще могут забрать за долги. С арендой такая проблема сразу отпадает.
Чтобы компания развивалась, нужны свободные деньги, которые можно пустить в оборот. Нет никакого смысла вкладываться в помещение, когда эти деньги можно направить в бизнес и в итоге больше заработать. К тому же неизвестно, закроется ли компания через три месяца или проработает тридцать лет. В такой ситуации лишние траты могут подкосить начинающий бизнес.

 

В начале 2022 года в Москве коммерческие помещения сдавали и продавали по ценам:


	
аренда на год — 13 тыс. руб. за кв. метр (это 1100 руб. за кв. метр в месяц);
	
покупка — 103,6 тыс. руб. за кв. метр.


Это средняя ставка для офисных, торговых и производственно-складских помещений.

Теперь на примере. Офис в бизнес-центре площадью 60−70 кв. метров обойдется:


аренда — 90 тыс. руб. в месяц;
покупка — 7,21 млн руб.

В этом случае помещение отбивается за 12 лет. Лучше эти деньги вкладывать в бизнес, а не в недвижимость.
Коммерческую недвижимость чаще покупают крупные производства и холдинги — берут здания в несколько тысяч квадратных метров и переоборудуют под себя. Такие компании могут сами строить здания, чтобы учесть специфику бизнеса и свои потребности.
Если при аренде действует правило, что чем лучше в помещении ремонт, тем больше арендодатель завышает на него цену, то в случае со своим помещением это не работает.
Еще часто выкупают помещения на стадии строительства: например, когда застраивается жилой или бизнес-комплекс, половину коммерческих помещений раскупают на стадии котлована. Это удобно, так как на начальных этапах строительства цены ниже. Малый бизнес позволить себе такого не может: например, в жилом комплексе на окраине Москвы небольшое помещение в 50 кв. метров обойдется где-то в 8 млн руб. В регионах цены ниже, но все равно высокие.
 

А что делать, если у меня уже есть свое помещение и я хочу открыть бизнес?
Тут надо смотреть и сравнивать доходы от этих активов. Если доход от бизнеса выше, чем платежи по сдаче помещения в аренду, то можно и использовать это помещение под бизнес. Так получится сэкономить на аренде и увеличить прибыль. А если со сдачи в аренду вы получаете больше денег, чем от бизнеса, то выгоднее продолжать сдавать помещение.
 

Аренда зависит от деятельности компании
Обычно при аренде предприниматели боятся, что договор неожиданно расторгнут, они окажутся на улице и потеряют клиентов. Но это не так. Для наглядности разберем несколько ситуаций.

Например, магазину важно работать на одном месте как можно дольше, чтобы сохранить постоянных клиентов и репутацию. На новом месте, особенно в крупных городах, часто приходится начинать с нуля: старые клиенты найдут новый магазин поближе к дому или работе.

Кажется, что нужно искать деньги и покупать помещение. Но это лишние траты, к тому же неизвестно, пойдет ли бизнес на этом месте. В таких ситуациях рекомендуем заключать долгосрочный договор на пять-семь лет с регистрацией в Росреестре. Если соблюдать условия договора, риска остаться на улице почти не будет. В случае спора можно попробовать договориться, опираясь на условия договора и положения Гражданского кодекса об аренде, а если не получилось, то отстаивать свои интересы в судебном порядке — арендодатели это очень не любят.
Теперь другая история. IT-компания арендует небольшой офис в Бирюлеве — у них мало денег, но крутая команда специалистов. В этом случае нет никакой разницы, где находится офис и как часто компания будет переезжать. Наоборот, собственность лишает мобильности, а аренда позволяет не привязываться к месту. Сегодня маленькая IT-компания работает в Бирюлеве, а завтра — в офисе с панорамными окнами в Москва-Сити.
 
Сначала звоните юристу
Бывает, что при аренде офиса устраивает оплата, но расходы на коммунальные платежи очень высокие — больше, чем в других бизнес-центрах и офисных зданиях. Или в принципе эксплуатационные расходы (вода, отопление и т. д.) и расходы на пожарную безопасность могут оказаться достаточно большими. А еще услуги управляющих компаний регулярно растут в цене.
Похожая история может произойти и при покупке помещения. Например, цена отдельного здания устраивает, но выясняется, что инженерные коммуникации (такие как электроснабжение) отключены, а подключить их снова стоит дорого. Или помещение купили в старом здании, и через год-два его соберутся сносить, и компания потеряет деньги.
Важно всегда оценивать прямые расходы и сопутствующие вложения и платежи.
Прежде чем покупать или арендовать помещение, зовите юриста, который разбирается в недвижимости. Очевидный совет, но его часто игнорируют. Все дополнительные расходы и возможные проблемы обычно скрыты в договоре и документах на помещения. Юрист найдет их, а вы будете точно знать, сколько платите за свои стены.
 
С этой статьей читают:
Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью
Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

Договор аренды коммерческой недвижимости
Заключение договора аренды коммерческой недвижимости
Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости
Споры по договору аренды

            [post_title] => Что выгоднее: снять помещение или купить? Спойлер: если вы только начинаете бизнес, о покупке лучше не думать.
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => chto-vygodnee-snyat-pomeshhenie-ili-kupit
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 09:16:13
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 06:16:13
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6996
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

)