Банковская ячейка и аккредитив – не гарантия получения денег за квартиру, дом, землю, офис

Опубликовано: 21.06.2023

Время на чтение: 4 минуты

👁 2 139

Содержание

• О чём не принято говорить
• 1.  Банковская ячейка – это индивидуальный банковский сейф в банке для расчетов по сделке наличными деньгами
• 2. Аккредитив — это безналичная форма расчета по сделке
• Что нужно поручить проверить юристу по сделкам с недвижимостью и что не сделают по умолчанию риэлторы
• Читать по теме

г.Москва, м. Алексеевская,
ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47,
12 этаж, офис 1211

 

Передача денег продавцу — главная часть сделки с недвижимостью.  

О чём не принято говорить

Продавец может оказаться в ситуации, когда права на квартиру он уже передаст, а доступ к деньгам по этой сделке не получит как при использовании ячейки, так и при использовании аккредитива.

Почему так может произойти разъясняет юрист КГ ЭТАЛОН по сопровождению сделок с недвижимостью

	Антон Асташкин Юрист КГ ЭТАЛОН
Получить консультацию

 

1.  Банковская ячейка – это индивидуальный банковский сейф в банке для расчетов по сделке наличными деньгами

Плюсы банковской ячейки: 

1. В случае отзыва лицензии у банка все деньги сохранятся.
2. Возможность положить в ячейку для передачи после сделки документы по сделке (акты, расписки, договоры, дополнительные соглашения и др.). 

Опасности: 

1. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки, а сама сделка при этом может не состояться, и покупатель останется без денег и недвижимости одновременно.
2. Банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней.
3. Напоминаем, что использовать ячейку для сокрытия настоящей суммы сделки противозаконно и контрпродуктивно: продавец занижает налогооблагаемую базу, а покупатель в случае расторжения сделки по суду получит только деньги, указанные в документе. 

Что делать:

1. Заранее убедитесь в наличии свободной ячейки подходящего размера – в самые маленькие ячейки деньги за квартиру могут физически не поместиться (даже 10 млн. это 20 пачек по 5000р.)
2. Продавцу и покупателю при закладке лично (с помощью кассира банка) необходимо внимательно пересчитать всю сумму и проверить подлинность купюр.
3. Проверить самостоятельно или поручить проверить юристу (а не просто услышать от менеджера банка!) - внесены ли в договор аренды банковской ячейки Ваши условия по порядку доступа к ней (пример: «одноразовый доступ предоставляется Арендатору 1 при предъявлении им выписки из ЕГРН заверенной печатью МФЦ»).
4. Продавцу есть смысл арендовать ещё одну ячейку и положить в неё расписку о том, что продавец получил от покупателя деньги. До момента раскрытия основной ячейки, расписка будет храниться во второй ячейке и станет фактором безопасности продавца (неосновательное обогащение покупателя без передачи объекта недвижимости).
5. Арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы в случае приостановки регистрации сделки Росреестром Вам не пришлось бы повторять процедуру закладки.
6. Обеспечить личную охрану покупателю и продавцу при перевозке денег в банк.

 

2. Аккредитив — это безналичная форма расчета по сделке

Механизм: покупатель открывает счет в банке, перечисляет туда средства в полном объеме, банк замораживает деньги на счёте аккредитива и перечисляет их продавцу только после того, как продавец подтвердит выполнение условий по договору, т е регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Плюсы аккредитива:

1. Надежность сделки: если право собственности не передано покупателю, то продавец точно не получит свои деньги и они вернутся продавцу.
2. Аккредитив можно открыть почти в любом офисе банка и даже в мобильном приложении (менеджеры Сбербанка, например, бесплатно пока выезжают прямо к Вам в офис или домой).
3. Продавец и покупатель в момент сделки могут находиться даже в разных городах.
4. Низкая стоимость услуги.

Опасности: 

1. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены и гарантированно Вы сможете вернуть только 1,4 млн руб. через ГК АСВ. 

Что делать: 

1. Тщательно проверить с юристом, какие условия аккредитива зафиксированы в договоре.
2. Внимательно прочитать все документы, необходимые для раскрытия аккредитива: даже орфографические ошибки и описки могут стать для банка основанием для не раскрытия аккредитива.
3. Проверить сроки, на которые открывается аккредитив - успеете ли вы за этот временной промежуток закрыть сделку?
4. Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию в ближайшее время.

    

Что нужно поручить проверить юристу по сделкам с недвижимостью и что не сделают по умолчанию риэлторы

• проверка правового статуса объекта недвижимости и правового статуса продавца/покупателя
• проверка истории владения объектом и сделок с ним
• проверка наличия у продавца детей, браковразводов, родственников в заключении и пропавших без вести
• анализ текущего и будущего использования земли вокруг дома (планы по сооружению дорог, эстакад и сноса самого объекта – планы застройки меняются быстро, продавец может узнать о будущей стройке и срочно избавляться от объекта)
• проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел
• проверка продавца по базе судебных актов на предмет ограничения дееспособности
• проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости
• проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях
• предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков
• участие в переговорах с продавцом/покупателем (чтобы юрист СРАЗУ задал собственникам ВСЕ неудобные и точные вопросы).
• разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
• непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки в банке и МФЦ.

 

Читать по теме

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

Провели юридическую проверку и сопроводили сделку купли-продажи коммерческой недвижимости на 25 млн руб.

Читать далее

Защитили Доверителя от покупки проблемного помещения стоматологической клиники, выявив серьезные риски при анализе юридической чистоты объекта.

Читать далее

Добились для арендодателя ежегодного увеличения размера арендной платы в досудебном порядке, хотя по долгосрочному договору на 10 лет арендную плату возможно было менять только по соглашению сторон.

Читать далее

Защитили в суде права на земельный участок в городе Москве стоимостью 15 млн руб. для нашего Доверителя

Читать далее

Доверитель отказался от аренды и инвестиций в кафе с пищевым производством после юридической проверки объекта недвижимости.

Читать далее

Защитили от РНП строительную фирму, которой сам Заказчик не дал выполнить работу по 44-ФЗ.

Читать далее

Предотвратили через суд снос двухэтажного гаража 170 м2 в коттеджном посёлке Московской области.

Читать далее

Вернули поставщику через суд 1,4 млн руб. за медицинские расходные материалы и получили для поставщика компенсацию всех расходов.

Читать далее

Разработали смешанный Договор на открытие бизнеса под логотипом клиента без зарегистрированного товарного знака для сети танцевальных школ.

Читать далее

Разработали индивидуальный Договор строительного подряда на строительство завода площадью 5 900 м² по производству электронных приборов в Санкт-Петербурге

Читать далее

Добились в суде принудительного сноса самовольной пристройки к многоквартирному дому – таунхаусу в г. Видное Ленинского городского округа Московской области.

Читать далее

Защитили в суде от сноса тепличный комплекс Доверителя стоимостью более 1 млрд руб. в Луховицком районе Московской области.

Читать далее

Все проекты

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6327
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => недвижимость
                    [compare] => LIKE
                )

            [1] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => земля
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)

Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 5559
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2022-09-01 11:33:20
            [post_date_gmt] => 2022-09-01 08:33:20
            [post_content] => 
Обзор основных антикризисных мер для бизнеса в 2022 году 
Любым организациям и ИП:
Послабления по проверкам
До конца года отменили плановые проверки (есть исключения), значительно сократили перечень оснований для внеплановых проверок (Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 336 (ред. от 17.08.2022) "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля")
В случае нарушения проверяющими моратория, можно направить жалобу через специальный сервис на Госуслугах.
 
Послабления по налогам
ФНС не приостанавливает операции по счетам в течение двух недель с момента направления в банк поручения ФНС на списание и перечисление в бюджет налоговой задолженности (<Письмо> ФНС России от 31.05.2022 N ЕД-26-8/10@).
В конце марта ввели новые налоговые меры поддержки бизнеса (Федеральный закон от 26.03.2022 N 67-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"), в том числе:

	
до конца 2023 года отменили повышенные пени при длительной просрочке;
	
можно перейти на расчет авансов по налогу на прибыль исходя из фактической прибыли и не дожидаясь следующего года;
	
уменьшили число контролируемых сделок;
	
ввели нулевую ставку по НДС для услуг по предоставлению мест для временного проживания в гостиницах и по аренде объектов туристической индустрии;
	
смягчили требования к ускоренному возмещению НДС за 2022 и 2023 годы;
	
отменили повышенные коэффициенты транспортного налога для автомобилей стоимостью от 3 млн до 10 млн руб.

 
Отсрочка по уплате страховых взносов
На 12 месяцев перенесли сроки уплаты страховых взносов:

	
за апрель - июнь для организаций и ИП, основной вид деятельности которых по состоянию на 1 апреля указан в приложении N 1 к Постановлению Правительства РФ от 29.04.2022 N 776 (более 70 видов деятельности, включая строительство, розничную торговлю, грузоперевозки);
	
за июль - сентябрь для организаций и ИП, основной вид деятельности которых по состоянию на 1 апреля указан в приложении N 2 к Постановлению Правительства РФ от 29.04.2022 N 776 (более 30 видов деятельности, включая деятельность в сфере ИТ, производство продуктов и одежды, гостиничные услуги).

Отсрочка не предоставляется организациям, чей код по ОКОПФ есть в приложении N 3 к названному постановлению. В основном это организации государственного и муниципального сектора (ГУП, МУП, госкорпорации, учреждения и т.д.).
Проверить возможность переноса срока уплаты можно с помощью сервиса ФНС (https://service.nalog.ru/mera).
 
Смягчение административной ответственности
1. С 6 апреля вступили в силу следующие поправки в КоАП РФ, смягчающие ответственность (Федеральный закон от 26.03.2022 N 70-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях"):

	
компанию не наказывают, если за то же нарушение к административной ответственности привлекли ее должностное лицо, работника или управляющую компанию;
	
за несколько нарушений наказывают как за одно, если они выявлены в ходе одного контрольно-надзорного мероприятия и ответственность установлена в одной статье (ее части) КоАП РФ или регионального закона.

2. С 25 июля вступил в силу закон о дополнительных мерах защиты бизнеса при проверках.
Мораторий на банкротство
С 1 апреля ввели мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов 9 Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 N 497). Он длится 6 месяцев и касается всех организаций, кроме застройщиков по ДДУ, включенных в реестр проблемных активов.
В период действия моратория не допускается возбуждение банкротства по заявлению кредиторов, принудительное списание денег со счетов должника по исполнительным документам а также начисление пеней и неустоек.
 
Снижение эквайринговых комиссий
Центробанк ограничил эквайринговые комиссии в период с 18 апреля по 31 августа (Решение Совета директоров Банка России от 18.03.2022). При приеме оплаты за социально значимые товары и услуги, к примеру, при розничной продаже продуктов питания, комиссия не может быть более 1%
 
Субсидия при трудоустройстве новых работников
1. Работодатели могут получить господдержку при трудоустройстве некоторых категорий граждан (Постановление Правительства РФ от 13.03.2021 N 362). Это, к примеру:

	
уволенные в 2022 году в связи с ликвидацией организации или сокращением штата;
	
работники, находящиеся под риском увольнения;
	
граждане до 30 лет.

Размер субсидии на каждого трудоустроенного - 3 МРОТ, которые увеличат на районный коэффициент и сумму страховых взносов. Первую часть выплаты работодатель получит через месяц после трудоустройства соискателя, вторую - через 3 месяца, третью - через 6 месяцев.
 
Оформление лицензий и разрешений
Если срок действия лицензии или разрешения из списка истек с 14 марта по 31 декабря 2022 года, ее автоматически продлевают на год До конца года не берут пошлину за выдачу и продление лицензий, предусмотренных Законом о лицензировании, и внесение изменений в их реестр. (Постановление Правительства РФ от 12.03.2022 N 353)
 
Поддержка арендаторов земли
Разрешили увеличивать срок договора аренды публичных земельных участков до 3 лет без проведения торгов. Обратиться с таким требованием нужно до 1 марта 2023 года.
До конца года российские производители импортозамещающей продукции могут получить государственную и муниципальную землю в аренду без проведения торгов. Перечень продукции установит субъект РФ (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году").
 
Фиксация размера пеней за просрочку оплаты коммунальных ресурсов
С 28 февраля и до конца года пени начисляют исходя из ключевой ставки ЦБ РФ в размере 9,5%. Послабление касается, например, потребителей воды, газа, электрической и тепловой энергии (Постановление Правительства РФ от 20.05.2022 N 912).
 
Поддержка для участников госзакупок
Появилась возможность менять существенные условия контракта, который заключили до 1 января 2023 года, если из-за непредвиденных обстоятельств его нельзя исполнить (ст. 65.1 федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ).
Если контракт нельзя исполнить из-за санкций:

	
исполнителя не включат в РНП (Постановление Правительства РФ от 21.03.2022 N 417);
	
заказчик обязан списывать неустойки (Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 340).

Срок расчетов по большинству контрактов составит не более 7 рабочих дней, если закупку объявили с 1 мая 2022 года.
Заказчики до конца года могут не требовать предоставление обеспечения исполнения контракта и гарантийных обязательств.
Заказчики, которые попали под санкции или ограничения, могут проводить закрытые закупки. Перечень таких заказчиков определяет правительство.
В 2022 г. по федеральным контрактам можно предусмотреть аванс в размере до 50%, а при казначейском сопровождении - от 50 до 90% (Постановление Правительства РФ от 29.03.2022 N 505)
 
Участникам ВЭД:
Льготный кредит на закупку приоритетной импортной продукции
Правительство утвердило правила предоставления кредитов по льготной ставке (0,3 х ключевая ставка + 3%) на приобретение продукции из установленного перечня, например, электроники, продовольствия, транспорта, стройматериалов (Постановление Правительства РФ от 18.05.2022 N 895).
Кредит предоставят для финансирования контрактов, заключенных после 1 марта с ценой, эквивалентной 3 млн. руб. и более.
Срок действия льготной ставки составляет:

	
1 год при закупке продукции;
	
3 года - для оборудования и средств производства.

 
Послабления при таможенном оформлении
1. До 1 января 2023 года разрешили указывать одну позицию ТН ВЭД при декларировании продукции, которую поставляют в комплекте с компонентом или в разобранном виде. При этом не нужно корректировать решение о классификации, если его выдали до 1 июля 2022 года.
2. До 1 января 2029 года разрешили ввозить компоненты товара в рамках нескольких внешнеэкономических сделок.
3. До конца года упростили ввоз электроники:

	
оформить нотификацию могут в том числе отраслевые ассоциации и некоммерческие организации согласно утвержденному перечню;
	
системообразующие организации могут не представлять таможенным органам сведения о включении нотификации в реестр в отношении комплектующих для промышленного производства электроники и техники.

4. До 1 марта 2023 года продукцию для оборота в РФ можно ввозить без маркировки. В этот же период в качестве маркировки можно использовать не только знак обращения на рынке, но и знак соответствия.
5. Декларантам не нужно подтверждать право использовать сертификаты соответствия и (или) декларации о соответствии требованиям к серийным товарам.
(Федеральный закон от 26.03.2022 N 74-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия отдельных положений законодательных актов Российской Федерации")
 
Сделки и расчеты с контрагентами, валютные операции
При ведении ВЭД российские компании и ИП (Указ Президента РФ от 08.08.2022 N 529):

	
не обязаны соблюдать требование о расчетах через счета в уполномоченных банках и переводы электронных денежных средств;
	
не обязаны зачислять полученную от нерезидентов инвалюту на счета в уполномоченных банках;
	
могут производить зачет требований к нерезидентам (обязательств перед ними), замену обязательств нерезидентов новыми обязательствами. Такие сделки не должны противоречить иным указам президента. Кроме того, исключения может установить правительство.

 
Параллельный импорт
Минпромторг утвердил перечень товаров, ввозить которые можно без согласия правообладателей. Он содержит более 50 групп товаров, в частности, электронику, транспортные средства и медицинские инструменты.
На уровне закона исключили любую ответственность за нарушение исключительных прав в случае ввоза товаров из этого перечня (Федеральный закон от 28.06.2022 N 213-ФЗ "О внесении изменения в статью 18 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
 
Льготы при оформлении сертификата о происхождении товара
До конца года ТПП безвозмездно выдает сертификаты по форме СТ-1, предназначенные для таможенных органов РФ в целях неприменения запрета на вывоз отдельных товаров и оборудования.
В тот же срок действует льготный порядок расчета платы за экспертизу по определению страны происхождения товара для оформления указанных сертификатов (Приказ ТПП РФ от 28.03.2022 N 32 "О выдаче сертификатов о происхождении товара формы СТ-1 для российских таможенных органов на безвозмездной основе")
 
Валютный контроль и ответственность за валютные нарушения
1. С 1 июня по 31 декабря правительство объявило мораторий на валютные проверки со стороны ФНС (Постановление Правительства РФ от 28.05.2022 N 977 "О мерах валютного контроля в условиях внешнего санкционного давления"). Есть исключения. К примеру, мораторий не касается нарушений, которые связаны с действием специальных экономических мер.
2. Временно исключили ответственность за некоторые валютные нарушения, если они вызваны применением санкций со стороны недружественных стран и их объединений. Правило распространяется на правоотношения, которые возникли или возникнут в период с 23 февраля по 31 декабря 2022 года (Федеральный закон от 13.07.2022 N 235-ФЗ "О внесении изменений в статью 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях")
3. С 24 июля смягчили ответственность по общему составу валютных нарушений (Федеральный закон от 13.07.2022 N 235-ФЗ "О внесении изменений в статью 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях")
 
С этой статьей читают:
Юридическое сопровождение бизнеса
Сопровождение налоговых проверок
Сопровождение внешнеэкономической деятельности
            [post_title] => Все антикризисные меры 2022.
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => vse-antikrizisnye-mery-2022
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 07:07:43
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 04:07:43
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=5559
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [1] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4895
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-09-10 18:49:25
            [post_date_gmt] => 2021-09-10 15:49:25
            [post_content] => 
 
От вида разрешенного использования зависит, как Вы можете использовать участок, а также можете ли Вы строить не нем здания.
Кроме того, если участок используется в соответствии с некоторыми видами разрешенного использования (например, садоводство), то Вы можете применять льготную ставку и законно платить меньше налогов.






 



Артем Бондаренко 
 
Партнер







Игорь Ушаков
 
Старший юрист




Получить консультацию
Получить консультацию






 
Вид разрешенного использования земельного участка - что это?


Вид разрешенного использования (ВРИ) определяет, как Вы можете использовать земельный участок.
ВРИ каждого участка указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Некоторые виды разрешенного использования допускают строительство на земельном участке.
Для земельного участка можно установить только тот ВРИ, который предусмотрен для него правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Правила землепользования и застройки утверждает орган местного самоуправления (например, местный совет депутатов), в Москве ПЗЗ утверждены постановлением Правительства Москвы.

 
Какие бывают виды разрешенного использования земельного участка?

	

Основные. Чтобы использовать эти виды, можно просто внести их в ЕГРН.

	

Условно-разрешенные. Чтобы внести эти виды в ЕГРН и использовать их, нужно получить разрешение местной администрации.

	

Вспомогательные. Эти виды можно не вносить в ЕГРН (как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16.10.2020 N 42-П), но их можно использовать только одновременно с основными или условно-разрешенными видами.


 
Чем грозит установка неподходящего ВРИ или использование участка не по целевому назначению?

	
Если участок используется Вами не так, как указано в Едином государственном реестре недвижимости, то вам привлекут к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ и назначат штраф.

 Потери: Штраф не менее 20 тысяч рублей для граждан и не менее 100 тысяч рублей для организаций.

	
Если вид разрешенного использования вашего участка не допускает строительство, то по иску местной администрации суд признает любые здания и сооружения самовольными постройками.

Потери: Не менее 200 тысяч рублей из-за того, что вам придется снести все здания и сооружения на вашем участке за свой счет.

	
Если Ваш участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, но вы не используете его по целевому назначению в течение трех лет, то суд может принять решение об изъятии у вас участка.

По решению суда Ваш участок продадут на торгах.Однако Вам вернут только часть стоимости земельного участка, за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов, на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.
Потери: Не менее 200 рублей, если вы не используете земельный участок по целевому назначению.

 
Примеры кейсов из нашей практики:

	
Юристы КГ ЭТАЛОН изменили основной вид разрешенного использования земельного участка в Московской области с вида «личное подсобное хозяйство» на «коммунальное обслуживание». Кроме того, юристы КГ ЭТАЛОН оспорили в суде незаконный отказ Росреестра в установлении для этого же земельного участка вспомогательного вида разрешенного использования «магазины». Теперь доверитель может осуществлять на своем земельном участке деятельность по коммунальному обслуживанию и строить магазин.


	
Юристы КГ ЭТАЛОН изменили вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, на вид разрешенного использования «магазины». Теперь доверитель может открыть магазин на своем земельном участке.


 
С этой статьей читают:
Изменение ВРИ земельного участка
Используете ли вы земельный участок в соответствии с его целевым назначением
 

            [post_title] => Почему важно правильно установить ВРИ земельного участка?
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => pochemu-vazhno-pravilno-ustanovit-vri-zemelnogo-uchastka
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:07:34
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:07:34
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4895
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [2] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4314
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-01-26 19:24:34
            [post_date_gmt] => 2021-01-26 16:24:34
            [post_content] => 







Бондаренко Артем Витальевич

 
Партнер Ведущий юрист практики Земля и недвижимость



Получить консультацию




Общее заблуждение: отобрать по суду недвижимость у добросовестного приобретателя сложно и это случается редко. К сожалению, эта крайне неприятная процедура происходит довольно часто.
 
Что такое банкротство физического лица?
Банкротство физического лица – легальное списание долгов с помощью юридических процедур. Процедура не так проста, как её описывают в рекламе, однако количество банкротов-физических лиц постоянно увеличивается.
Высокий материальный статус владельца недвижимости (владение бизнесом, руководство организациями) по состоянию на 2021 год является дополнительным фактором риска из-за угрозы субсидиарной ответственности по долгам бизнеса (в т.ч. по налогам бизнеса) для этой социальной группы.
 
Большая вероятность оспаривания сделки наступает, если:

	
Вы приобрели недвижимость ниже рыночной стоимости (отдельная тема для обсуждения – нужна оценка объекта фирмой с лицензией и проч. процедуры);
	
Вы приобретаете недвижимость у физлица, который должен Вам крупную сумму, и Вы знаете о долгах этого физлица перед другими кредиторами. В данном случае также имеет значение стоимость приобретаемой недвижимости.

Общий срок оспаривания сделки с недвижимостью – 3 года:
В течение этого срока к Вам могут быть предъявлены судебные претензии со стороны кредиторов продавца недвижимости.
 
Последствия оспаривания сделки
Ваша сделка по решению суда может быть аннулирована. Продавцу вернут квартиру, а Вас внесут в реестр требований кредиторов, проще говоря – «поставят в общую очередь» за получением долгов банкрота.
 
Статистика
По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):


	
кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
	
доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
	
управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
	
доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).

 
Простой пример из нашей практики:
В Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 млн руб. продали за 450 тыс. руб. Продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость небольшой площадью (30 кв. м), плохим состоянием объекта и необходимостью менять сантехнику. Однако при банкротстве продавца суд отменил сделку. Дело: № 15АП-10843/2017 от 07 декабря 2017 года. 
 
Наши рекомендации: 

	
подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
	
исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также  аффилированности с проблемными юридическими лицами;
	
включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
	
перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»; 
	
приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
	
сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
	
отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
	
по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
	
заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).


 
С этой статьей читают:
Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой
Проверка юридической чистоты квартиры
Банкротство физических лиц
Защита от субсидиарной ответственности
            [post_title] => Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => kak-ne-poteryat-nedvizhimost-pri-bankrotstve-prodavtsa-fizicheskogo-litsa
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:29:44
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:29:44
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4314
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

)