Снос здания на арендованном земельном участке может привести к расторжению договора аренды ЗУ

Опубликовано: 26.05.2023

Время на чтение: 2 минуты

👁 6 482

г.Москва, м. Алексеевская,
ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47,
12 этаж, офис 1211

 

ДГИ Москвы предоставил организации земельный участок в аренду. На земельном участке находилось здание, собственниками которого являлась организация. Объект был снесен по акту Госинспекции по недвижимости. На основании факта сноса ДГИ Москвы предъявил иск о расторжении договора аренды участка.

Арбитражный суд Московского округа пришёл к выводу, что в связи с отсутствием зданий на земельном участке он используется не по целевому назначению. Кроме того, по мнению суда, поскольку участок предоставлялся для эксплуатации здания, обстоятельства изменились столь существенно, что возможно досрочное расторжение договора аренды по ст. 451 ГК.

Таким образом, если Вы арендуете земельный участок у Москвы и собираетесь строить на нём здание, Вам следует быть очень осторожными. Если здание будет построено без разрешительной документации, то оно может быть признано самовольной постройкой и снесено по решению суда. Затем с Вами может быть расторгнут договор аренды земельного участка.

В свою очередь, снос здания и расторжение договора аренды участка гарантированно повлечёт огромные убытки для Вас.

	Артем Бондаренко Партнер КГ ЭТАЛОН
Получить консультацию

Как Вы можете себя обезопасить

Подготовить разрешительную документацию. В том числе, Вам необходимо получить разрешение на строительство до его начала, а по окончании - разрешение на ввод в эксплуатацию.

Без этих документов шансы отстоять в суде своё здание, а позже и земельный участок стремятся к нулю. Однако разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию - это не единственные документы и разрешения, которые Вам придётся получать, чтобы Ваше здание было признано построенным в точном соответствии с законом. Список необходимых документов огромен. 

Безопаснее не рисковать и не пытаться разобраться в нём самостоятельно, а довериться опытному юристу.

Что делать

Предлагаем обратиться за решением проблемы в Консалтинговую Группу ЭТАЛОН. Наши юристы обладают огромным опытом решения вопросов, связанных с "узакониванием" самовольной постройки и сохранением договора аренды земельного участка в силе.

Мы готовы проанализировать имеющуюся у Вас документацию на здание и земельный участок, сопровождать строительство здания и взаимодействовать с государственными органами по этому вопросу, а в случае необходимости - отстоять Ваши интересы в суде.

 

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

Легализация жилого самостроя (7000 м. кв. жилой площади)

Читать далее

Легализовали в судебном порядке самострой – автосервис площадью 1500 кв.м. в Москве

Читать далее

Предотвратили снос здания 1600 м2 в САО г. Москвы

Читать далее

Добились для арендодателя ежегодного увеличения размера арендной платы в досудебном порядке, хотя по долгосрочному договору на 10 лет арендную плату возможно было менять только по соглашению сторон.

Читать далее

Защитили в суде права на земельный участок в городе Москве стоимостью 15 млн руб. для нашего Доверителя

Читать далее

Доверитель отказался от аренды и инвестиций в кафе с пищевым производством после юридической проверки объекта недвижимости.

Читать далее

Защитили от РНП строительную фирму, которой сам Заказчик не дал выполнить работу по 44-ФЗ.

Читать далее

Предотвратили через суд снос двухэтажного гаража 170 м2 в коттеджном посёлке Московской области.

Читать далее

Вернули поставщику через суд 1,4 млн руб. за медицинские расходные материалы и получили для поставщика компенсацию всех расходов.

Читать далее

Разработали смешанный Договор на открытие бизнеса под логотипом клиента без зарегистрированного товарного знака для сети танцевальных школ.

Читать далее

Разработали индивидуальный Договор строительного подряда на строительство завода площадью 5 900 м² по производству электронных приборов в Санкт-Петербурге

Читать далее

Добились в суде принудительного сноса самовольной пристройки к многоквартирному дому – таунхаусу в г. Видное Ленинского городского округа Московской области.

Читать далее

Все проекты

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6246
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => земля
                    [compare] => LIKE
                )

            [1] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => недвижимость
                    [compare] => LIKE
                )

            [2] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => аренда
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)

Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4895
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-09-10 18:49:25
            [post_date_gmt] => 2021-09-10 15:49:25
            [post_content] => 
 
От вида разрешенного использования зависит, как Вы можете использовать участок, а также можете ли Вы строить не нем здания.
Кроме того, если участок используется в соответствии с некоторыми видами разрешенного использования (например, садоводство), то Вы можете применять льготную ставку и законно платить меньше налогов.






 



Артем Бондаренко 
 
Партнер







Игорь Ушаков
 
Старший юрист




Получить консультацию
Получить консультацию






 
Вид разрешенного использования земельного участка - что это?


Вид разрешенного использования (ВРИ) определяет, как Вы можете использовать земельный участок.
ВРИ каждого участка указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Некоторые виды разрешенного использования допускают строительство на земельном участке.
Для земельного участка можно установить только тот ВРИ, который предусмотрен для него правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Правила землепользования и застройки утверждает орган местного самоуправления (например, местный совет депутатов), в Москве ПЗЗ утверждены постановлением Правительства Москвы.

 
Какие бывают виды разрешенного использования земельного участка?

	

Основные. Чтобы использовать эти виды, можно просто внести их в ЕГРН.

	

Условно-разрешенные. Чтобы внести эти виды в ЕГРН и использовать их, нужно получить разрешение местной администрации.

	

Вспомогательные. Эти виды можно не вносить в ЕГРН (как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16.10.2020 N 42-П), но их можно использовать только одновременно с основными или условно-разрешенными видами.


 
Чем грозит установка неподходящего ВРИ или использование участка не по целевому назначению?

	
Если участок используется Вами не так, как указано в Едином государственном реестре недвижимости, то вам привлекут к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ и назначат штраф.

 Потери: Штраф не менее 20 тысяч рублей для граждан и не менее 100 тысяч рублей для организаций.

	
Если вид разрешенного использования вашего участка не допускает строительство, то по иску местной администрации суд признает любые здания и сооружения самовольными постройками.

Потери: Не менее 200 тысяч рублей из-за того, что вам придется снести все здания и сооружения на вашем участке за свой счет.

	
Если Ваш участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, но вы не используете его по целевому назначению в течение трех лет, то суд может принять решение об изъятии у вас участка.

По решению суда Ваш участок продадут на торгах.Однако Вам вернут только часть стоимости земельного участка, за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов, на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.
Потери: Не менее 200 рублей, если вы не используете земельный участок по целевому назначению.

 
Примеры кейсов из нашей практики:

	
Юристы КГ ЭТАЛОН изменили основной вид разрешенного использования земельного участка в Московской области с вида «личное подсобное хозяйство» на «коммунальное обслуживание». Кроме того, юристы КГ ЭТАЛОН оспорили в суде незаконный отказ Росреестра в установлении для этого же земельного участка вспомогательного вида разрешенного использования «магазины». Теперь доверитель может осуществлять на своем земельном участке деятельность по коммунальному обслуживанию и строить магазин.


	
Юристы КГ ЭТАЛОН изменили вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, на вид разрешенного использования «магазины». Теперь доверитель может открыть магазин на своем земельном участке.


 
С этой статьей читают:
Изменение ВРИ земельного участка
Используете ли вы земельный участок в соответствии с его целевым назначением
 

            [post_title] => Почему важно правильно установить ВРИ земельного участка?
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => pochemu-vazhno-pravilno-ustanovit-vri-zemelnogo-uchastka
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:07:34
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:07:34
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4895
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [1] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4922
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-09-30 11:04:54
            [post_date_gmt] => 2021-09-30 08:04:54
            [post_content] => 
Зачастую гораздо выгоднее получить земельный участок в аренду, а не в собственность. Особенно актуально оформление земельного участка в аренду для Москвы и Московской области из-за высокой стоимости земли.
Оформление земельного участка в аренду, который находится в собственности гражданина или юридического лица, происходит путем подписания договора. Однако чаще всего проект договора аренды предлагает арендодатель.
Как правило, договор аренды земельного участка содержит очень жесткие условия для арендатора, из-за нарушения которых придется заплатить собственнику штрафы в несколько десятков или даже сотен тысяч рублей. Поэтому важно внимательно проверить договор аренды земельного участка до его оформления.






 


Игорь Ушаков 
 
Старший юрист






Артем Бондаренко 
 
Партнер




Получить консультацию
Получить консультацию




Какие проблемы могут возникнуть у арендатора, если договор аренды земельного участка составлен неправильно?

	
Вы не сможете использовать участок теми способами, которые Вам нужны;
	
Если у других лиц тоже есть право пользоваться участком, они будут мешать Вам его использовать;
	
Арендодатель сможет бесконечно повышать арендную плату, и Вам придется согласиться на это;
	
За любое малейшее нарушение договора Вам придется платить собственнику участка огромные штрафы;
	
Собственник сможет в любой момент расторгнуть договор аренды и отобрать у Вас участок;
	
Вам придется внести арендодателю дополнительные платежи (например, обеспечительные платежи, депозиты, задатки и т.п.).

Конечно, это далеко не единственные проблемы, которые могут коснуться Вас при оформлении права аренды земельного участка. Однако проверка договора аренды до его подписания уменьшит Ваши потери в будущем и предостережет от неожиданностей.
 
Что нужно сделать до подписания договора аренды земельного участка?
Во-первых, проверьте сам земельный участок. В частности, нужно получить ответы на следующие вопросы:

	
Поставлен ли земельный участок на кадастровый учет;
	
Определены ли координаты границ земельного участка;
	
К какой категории земель относится земельный участок, и какой вид разрешенного использования установлен для участка;
	
Есть ли какие-то ограничения или обременения в отношении земельного участка;
	
Входит ли земельный участок в зоны с особыми условиями использования территорий.

Во-вторых, проверьте арендодателя. Например, нужно выяснить следующие моменты:

	
Является ли потенциальный арендодатель собственником земельного участка;
	
Если земельный участок находится в общей собственности, получены ли согласия других собственников на передачу участка в аренду;
	
Является ли арендодатель ответчиком в судебных делах, особенно если эти споры связаны с земельным участком;
	
Является ли арендодатель должником по исполнительным производствам;
	
Возбуждено ли в отношении арендодателя дело о банкротстве, и опубликованы ли сообщения о намерении обратиться к нему с заявлением о банкротстве.

В-третьих, осмотрите земельный участок и обратите внимание:

	
какие здания или сооружения расположены на земельном участке;
	
подведены ли к земельному участку необходимые коммуникации;
	
есть ли проезд к земельному участку;
	
как определены границы земельного участка: стоит ли забор или другие отметки.

Если после проверки земельного участка и арендодателя Вас все устраивает, можете попросить проект договора аренды.
 
Какие условия обязательно нужно включить в договор аренды земельного участка?

	
Сведения о земельном участке: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования;
	
Размер арендной платы;
	
Срок аренды земельного участка.

 
Что ещё важно указать в договоре аренды земельного участка?

	
все ограничения и обременения земельного участка;
	
в каких целях Вы можете использовать земельный участок;
	
какие объекты находятся на земельном участке (здания, сооружения, коммуникации, оборудование и т.л.);
	
на какую величину и как часто арендодатель может повышать арендную плату, если арендодатель желает получить право в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы;
	
Ваше право на передачу земельного участка в субаренду;
	
условия, при которых стороны могут расторгнуть договор аренды.

Важно! При аренде земельного участка на срок не менее одного года договор нужно регистрировать в Росреестре. Более того, если аренда действует в течение чуть меньше одного года (например, с 1 января по 31 декабря того же года), то такой договор тоже следует подать на государственную регистрацию.
 
Что важно сделать при получении земельного участка в аренду?
После подписания договора аренды собственник должен предоставить Вам земельный участок по передаточному акту. Но не торопитесь подписывать акт, если состояние земельного участка отличается от того, что Вы увидели при осмотре, например:

	
на участке появился мусор или посторонние предметы;
	
коммуникации, подведенные к участку, перестали работать;
	
сломался забор;
	
у построек, расположенных на участке, появились повреждения.

Укажите в передаточном акте все недостатки, которые Вы найдете при передаче участка. В дальнейшем при расторжении договора аренды собственник не сможет заявить, что эти недостатки возникли из-за Вас.
Подготовить договор аренды, который учитывает Ваши интересы, гораздо легче, чем оспорить уже заключенный договор. Грамотно составленный договор аренды земельного участка убережет Вас от значительных финансовых потерь и долгих судебных споров.
 
С этой статьей читают:
Оформление аренды земельного участка - услуги КГ ЭТАЛОН
            [post_title] => Как оформить земельный участок в аренду у гражданина или организации
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => kak-oformit-zemelnyj-uchastok-v-arendu
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 08:59:41
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 05:59:41
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4922
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [2] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6947
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2024-02-15 16:48:24
            [post_date_gmt] => 2024-02-15 13:48:24
            [post_content] => 
 
У землепользователей в России есть не только права на землю, но и обязанности по использованию, содержанию и застройке земельных участков.
Ведущий юрист по земельным отношениям КГ ЭТАЛОН Игорь Ушаков на основе 10-летнего опыта участия в конфликтах вокруг земельных участков, собрал для Вас топ-10 ошибок собственников, арендаторов и потенциальных приобретателей  земли с рекомендациями по их устранению. Эти знания сохранят Вам деньги и нервы






 
Игорь Ушаков 
Ведущий юрист практики земля и недвижимость
 



Получить консультацию




Ошибка 1. Не проводить межевание участка.
Подавляющее число земельных участков в России за пределами городов не имеют установленных границ или установлены ошибочные границы.
Чем опасно отсутствие границ:

	
без границ участок не является объектом недвижимого имущества по ГК РФ;
	
соседи, местная администрация, просто третьи лица, могут посчитать что Ваш участок или его часть, никому не принадлежит, или принадлежит им и заявить свои права на него.

Рекомендации:

	
безотлагательно проводить межевание участков в собственности;
	
вызывать кадастровых инженеров ещё до покупки участка для проведения измерений заявленных продавцом площадей в периметре забора участка.

 
Ошибка 2. Использовать земли с нарушениями уставленных обременений или ограничений.
Обременения: аренда, сервитут, арест, залог, судебные споры и т.д.
Ограничения:

	
по участку или рядом проходят инженерные коммуникации
	
участок находится в водоохранной зоне или зоне затоплений
	
участок находится в придорожной полосе
	
участок находится в зоне водоснабжения
	
участок находится в охранной зоне Росавиации и т.д.

Все ограничения и/или обременения участка в обязательном порядке должны указываться в выписке из ЕГРН и в градостроительном плане земельного участка. Так бывает не всегда, в том числе из-за секретности информации.
Чем опасно:

	
 штрафы
	
требования госорганов о прекращении неправомерного использования
	
судебные споры по возмещению убытков.

Рекомендация: обратиться к юристам за получением подробных разъяснений порядка использования участка возможным исправлением ситуации и защите интересов в госорганах и суде 
 
Ошибка 3. Использовать землю не по назначению.
У каждого земельного участка имеются установленные категория и вид разрешённого использования. Использования земли по не указанному в ЕГРН назначению – это проблема.
Риски:

	
штраф от 0,5% до 1% процента кадастровой стоимости земельного участка для физлиц, и от 1,5% до 2% для юридических лиц
	
местная администрация вправе обратиться с иском к арендатору земли о взыскании неосновательного обогащения к лицу, использующему участок не в соответствии с видом разрешенного использования
	
земельный участок может быть изъят у собственника.

Рекомендация: Проверять указанные параметры участка в ЕГРН перед покупкой в соответствии с вашими намерениями по использованию участка и инвестировать в развитие участка, проверив Ваши планы у земельного юриста. В отдельных случаях можно сменить категорию и вид разрешенного использования земельного участка 
 
Ошибка 4. Не использовать для строительства и сельского хозяйства землю, полученную целевым образом в течение 3-х лет.
Риски: местная администрация или Росимущество может подать иск об изъятии у Вас неиспользуемого земельного участка.
Рекомендация: иногда на полноценное развитие участка в ограниченный 3-х летний срок у владельца просто нет денег, но не развивать участок совсем - тоже неправильно. Посоветуйтесь с земельным юристом. 
Ошибка 5. Использовать земельный участок не в соответствии с целевым использованием по договору аренды.
Риски:

	
расторжение договора арендодателем;
	
возмещение причиненных убытков собственнику.

Рекомендация: вовремя вносить необходимые изменения в договор аренды.
 
Ошибка 6.  Незаконная застройка земельного участка.
Неправильное использование земельного участка может включать как неправомерную застройку без соответствующего разрешительного документа, так и нарушение условий разрешительной документации.
Риски:

	
предупреждение и штраф;
	
снос самовольных построек;
	
изъятие земельного участка.

Рекомендация: до застройки участка проконсультируйтесь с юристом относительно правильного порядка действий и получения разрешительной документации.
 
Ошибка 7. Переплата земельного налога или арендной платы ввиду завышенной кадастровой стоимости земельного участка.
Государство массово переоценивает землю каждые 4 года (в городах может быть раз в 2 года).
Риски: При оценке возможны ошибки и отсутствие учёта индивидуальных параметров земельного участка, что приводит к значительному завышению оценочной стоимости участка относительно его рыночной стоимости.
Рекомендация: если оценщики дают меньшую стоимость участка, через суд можно снизить стоимость участка, что приведёт к снижению налога или арендной платы.
 
Ошибка 8. Неправильное содержание и использование земельных участков.
Землепользователи могут не соблюдать требования по уходу и содержанию земли, в результате чего участок может стать непригодным для предполагаемого использования. Несвоевременный полив или неправильное обработка почвы сельскохозяйственных земель, невыполнение обязанностей по рекультивации, отсутствие улучшения земель и охраны почв может привести к снижению плодородия земельного участка.
Риски:

	
штраф
	
изъятие земельного участка.
	
уголовное преследование за отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами

 Рекомендация: забота об участке имеет законодательные параметры и их содержание нужно знать.
 
Ошибка 9. Отсутствие забора по периметру участка.
По гражданскому законодательству, если земельный участок не огорожен, либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, то любые лица могут законно и свободно пройти по такому участку, при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику, что бывает сложно доказать.
Риски:

	
стихийная свалка
	
добыча песка
	
самозахват
	
стихийная парковка

Рекомендация: в обязательном порядке ограждайте участки.
 
Ошибка 10. Неверные сведения в ЕГРН.
 Ошибки и недостоверные сведения в базе Росреестра постоянно встречаются в нашей практике:

	
указание на несуществующие ограничения или обременения
	
указание на наличие на участке несуществующих зданий
	
отсутствие указания собственника участка и т.д.

Рекомендация: получить и изучить актуальную выписку из ЕРН на земельный участок. В случае обнаружения несоответствий фактическим данным - обращаться за консультацией к юристам.
 
            [post_title] => 10 юридических ошибок собственников земли с рекомендациями по их устранению.
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => 10-yuridicheskih-oshibok-sobstvennikov-zemli-s-rekomendatsiyami-po-ih-ustraneniyu
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 09:21:47
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 06:21:47
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6947
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

)