Договор аренды коммерческой недвижимости – один из самых распространенных видов договоров, применяемым практически всеми субъектами предпринимательской деятельности.

Что необходимо знать и на что обращать внимание сторонам арендных правоотношений чтобы избежать спорных ситуаций и максимально защитить свои интересы.

Юридическая чистота сделки.

На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером проверить его благонадежность (проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании, наличие судебных споров и исполнительных производств).
Арендатору обязательно необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение объектом аренды и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении объекта. Также установить, нет ли ограничений на использование объекта аренды под определенное назначение.
Проверить полномочия представителей сторон на совершение данной сделки.
Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале.

Читать по теме:

Сопровождение аренды коммерческой недвижимости

Удержание имущества арендатора. Когда действия арендодателя неправомерны.

Договор аренды на 11 месяцев. На чём бизнес теряет деньги?

Предмет договора (объект сделки).

Точное определение объекта аренды является существенным условием договора. Сторонам необходимо указать в договоре все данные, позволяющие точно определить объект аренды (например, в отношении объекта недвижимости – наименование, месторасположение, вид, технические характеристики, кадастровый/условный номер, этаж, площадь и др.). При отсутствии согласованного условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Целевое назначение объекта аренды нежилой недвижимости.

В договоре аренды необходимо четко обозначить цель использования объекта аренды. Важность данного условия для арендодателя заключается в том, что арендатор уведомлен о возможных целях использования объекта, при нарушении которых договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (п.1 ст.619 ГК РФ). Арендатор также вправе расторгнуть договор, если объект аренды перестал соответствовать целям использования, установленным в договоре, более того, можно предусмотреть в договоре штраф, либо существенное снижение арендной платы (ст.620 ГК РФ).

Арендная плата.

Размер арендной платы – также является одним из ключевых моментов договора аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут быть определены в тексте договора аренды или в приложении к договору аренды. Если же указанные условия отсутствуют, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).

Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы. К примеру, в отношении объекта недвижимости:

полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
за каждую из составляющих объекта аренды частей помещения.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

Особое внимание обратите на услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, какие услуги при этом входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно, а также на порядок изменения арендной платы (возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке, периодичность изменения, сроки уведомления, ограничение предела увеличения арендной платы и др.).

Срок действия договора.

Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Помните, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот договоры аренды недвижимого имущества сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.

Обратите внимание на условия одностороннего расторжения договора (возможность одностороннего расторжения, сроки уведомления, наличие предусмотренной договором платы за односторонний отказ от договора).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

Общие обязанности по содержанию объекта аренды определяются ГК РФ и иными правовыми актами. Однако, во избежание спорных ситуаций в момент исполнения договора, советуем именно договором аренды закрепить обязанности каждой стороны по содержанию имущества (осуществление текущего и капитального ремонта, ремонт инженерных коммуникаций, содержание и благоустройство прилегающей территории и др.), например, подписав акт разграничения зоны ответственности сторон по содержанию объекта аренды.

Улучшения арендованного имущества.

По общим правилам, установленным ГК РФ (ст.623):

произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды;
стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, подлежит возмещению, если иное не предусмотрено договором аренды.
стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в договоре необходимо четко определить в каких случаях стоимость улучшений подлежит возмещению, а также закрепить в договоре порядок, сроки и возможные ограничения по сумме возмещения. Например, договором можно ограничить сумму возмещения определенным размером; предусмотреть, что все улучшения компенсируются арендодателем в случае отказа от договора ранее определенного срока и др.

Ответственность сторон.

Уделите особое внимание на раздел договора об ответственности сторон. Ведь именно в данных условиях содержатся размеры штрафов (неустоек, пени) за нарушение принятых на себя обязательств и именно данными условиями оперирует сторона, предъявляя исковое заявление в судебные органы.

Инструменты защиты в договоре аренды коммерческой недвижимости

Заверения об обстоятельствах.

«Заверения об обстоятельствах» является одним из инструментов защиты, который регламентирован ст.431.2 ГК РФ. Использование сторонами сделки данного инструмента возможно как в момент заключения договора, путем отражения данного условия в тексте договора аренды, так и до или после заключения договора, путем оформления и подписания сторонами отдельного соглашения.

Участники сделки, в зависимости от специфики условий конкретного договора и от существенности определенных обстоятельств данной сделки для каждого из участников, могут предусмотреть различные заверения и ответственность в случае, если данные заверения оказались недостоверными.

Например, для арендатора могут быть важными заверения арендодателя: 1) о техническом состоянии, свойствах и характеристиках объекта недвижимости, либо будущего объекта недвижимости при заключении предварительного договора аренды или договора аренды будущей вещи; 2) не заключать договоры аренды в отношении иных площадей, расположенных в здании, с третьими лицами, деятельность которых связана с деятельностью арендатора; 3) согласовать в определенный срок проведенную арендатором перепланировку со всеми уполномоченными органами; и пр. Для арендодателя могут быть важными заверения арендатора: 1) о возврате объекта аренды в определенном виде (после проведения текущего ремонта, перепланировки, осуществления отделки и т.д.); 2) о прекращении регистрации арендатора по месту нахождения объекта аренды в случае прекращения договора; 3) о соответствии нормам закона и согласовании в определенный срок проектной документации с уполномоченными органами, в случае осуществления перепланировок.

Действенность данного инструмента защиты прав заключается еще и в том, что привлечение виновной стороны к ответственности в случае нарушения предоставленного ею заверения об обстоятельствах также возможно и при признании договора незаключенным либо недействительным.

Возмещение потерь.

«Возмещение потерь» – инструмент защиты, используя который стороны имеют возможность заранее договориться о возмещении своих потерь. Статья 406.1 ГК РФ позволяет в упрощенном порядке компенсировать потери, понесенные одной стороной договора в связи с обстоятельствами, которые она согласовала с другой стороной. Применить данный инструмент защиты стороны могут предусмотрев в договоре обстоятельства, наступление которых может привести к потерям, размер возмещения или порядок его определения, срок, в который сторона договора обязана возместить потери, а также перечень документов прилагаемых к требованию о возмещении потерь.

Установление данного условия напрямую связано от характера договорных отношений и понимания, какие именно обстоятельства могут привести к возникновению потерь у одной из сторон. К примеру, в договоре аренды земельного участка можно предусмотреть возмещение потерь арендатора в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Действенность данного инструмента защиты прав заключается еще и в том, что согласно п.2 ст.406.1 ГК РФ суд не вправе самостоятельно снижать размер возмещения, за исключением случая, когда потерпевшая сторона умышленно содействовала увеличению размера потерь, также потери можно возместить независимо от того, признан договор незаключенным или недействительным, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.3 ст.406.1 ГК РФ).

Плата за односторонний отказ от договора.

Используя такой инструмент защиты, как «Плата за односторонний отказ от договора», стороны, руководствуясь п.3 ст.310 ГК РФ, могут предусмотреть в договоре условие, что за отказ от исполнения договора или за его одностороннее изменение необходимо будет внести определенную плату. Для этого необходимо закрепить в договоре саму возможность одностороннего отказа, порядок действий при одностороннем отказе от договора, размер платы за односторонний отказ и срок ее выплаты.

Обеспечительный платеж.

Гражданский кодекс Российской Федерации в ст.381.1 предусматривает такой инструмент защиты, как Обеспечительный платеж, которым может быть обеспечено денежное обязательство стороны, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Для этого необходимо закрепить в договоре порядок внесения обеспечительного платежа, указать за что он может быть засчитан, правила взыскания неустойки, порядок и срок возврата обеспечительного платежа.

Во избежание спорных ситуаций необходимо более четко и детально прописать в договоре условия, по которым обеспечительный платеж может быть зачтен. Как правило, самым распространенным условием является, что обеспечительный платеж идет в зачет арендной платы за последний месяц. Более сложным вопросом является определение нарушений, по которым арендодатель может выставить штраф и взыскать в свою пользу денежные средства.

От правильности указания данных условий в договоре, закрепления порядка по удержанию сумм из обеспечительного платежа зависит возможность арендодателя взыскания денежных сумм, а также возможность арендатора отказаться от выплаты неправомерно выставленных штрафов.

Конечно, это не все инструменты защиты, которые можно предусмотреть в договоре аренды. Возможность использования конкретных инструментов и способов защиты зависит от индивидуальных условий каждого отдельного договора аренды нежилой недвижимости, его целей и задач.

Услуги КГ ЭТАЛОН

разработка и анализ договора аренды коммерческой недвижимости с учетом конкретно Ваших интересов;
сопровождение регистрации договора аренды;
консультирование по вопросам аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора;
претензионная работа и представление интересов в суде при нарушении обязательств.