Расторжение договора аренды нередко бывает связано с правовыми трудностями: неоплата аренды арендатором или незак онное удержание имущества арендодателем,, ненадлежащее техническое состояние состоянием или неотделимые улучшения коммерческой недвижимости, условия расторжения не урегулированные в догово ре а р енды могут привести к серьезным конфликтам.

Оптимальный план действий при расторжении договора аренды арендатором:

1. Проверьте срок действия договора / срок аренды

Возможно, до окончания срока действия договора / срока аренды остался период меньше, чем срок предварительного уведомления (актуально, если заключен договор сроком на 11 месяцев с автоматической пролонгацией при отсутствии возражений сторон).

2. Определите основание расторжения договора аренды

Предусмотрена ли в договоре возможность одностороннего внесудебного расторжения договора по инициативе арендатора? Если нет – определите условия договора, при которых допускается расторжение.
При каких нарушениях со стороны арендодателя арендатор вправе расторгнуть Какой порядок расторжения предусмотрен (судебный или внесудебный)?

Ст. 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.
Имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договором аренды не предусмотрен внесудебный односторонний отказ арендатора от договора:

Постарайтесь договориться с арендодателем, обсудив возможные варианты расторжения. Закрепите достигнутые договоренности дополнительным соглашением. В случае, если арендодатель отказывается от расторжения договора по соглашению сторон, проверьте, предусмотрено ли договором право арендатора на передачу недвижимости в субаренду. В случае, если заключенный договор является долгосрочным, то таким образом (субаренда недвижимости) вы сможете компенсировать свои затраты за неиспользуемые арендуемые площади.
Рассмотрите возможность расторжения договора по основаниям, указанным в ст.620 ГК РФ (см.выше), либо в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст.451 ГК РФ).

3. Срок предварительного уведомления о расторжении договора

Проверьте сроки уведомления о досрочном расторжении договора и об отказе от продления договора на новый срок (на практике встречаются ситуации – договор заключен на 11 мес. с автоматической пролонгацией на тот же срок, если арендатор за 2 мес. не уведомил об отказе от продления, а срок об отказе от договора – 3-4 мес., возможно, при такой ситуации вам будет выгоднее не расторгать договор, а отказываться от продления договора на новый срок).
Проверьте, установлены ли договором аренды какие-либо сопутствующие услуги и срок уведомления об отказе от данных услуг (например, вы арендуете складские помещения на нескольких этажах, но решили отказаться только от части помещений, сохранив за собой аренду на 1-ом этаже, а договором аренды помимо арендной платы предусмотрен абонентский платеж за пользование грузовым лифтом).

Помните, несоблюдение установленного договором срока уведомления может привести к потере Обеспечительного / гарантийного платежа и / или дополнительным штрафным санкциям.

4. Отправьте арендодателю уведомление о расторжении

Уведомление следует отправить в сроки и способом, согласованными сторонами в договоре, сохраните доказательства направления уведомления
В случае отправки уведомления иным способом, арендодатель может попытаться оспорить получение уведомления, указывая на несоблюдение арендатором согласованного способа отправки уведомления. Даже если договором предусмотрено направление уведомления по электронной почте, рекомендуем дополнительно отправить уведомление Почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (по всем известным адресам, указанным в договоре, обязательно – по юридическому адресу арендодателя на дату отправки уведомления).

5. Отправьте арендодателю уведомление-вызов о необходимости обеспечить явку представителя

Рекомендуем дополнительно отправить арендодателю уведомление-вызов о необходимости обеспечить явку представителя в указанный срок (последний день аренды) для осмотра, приемки объекта аренды и составления Акта возврата, сохраните доказательства направления уведомления-вызова
Данные рекомендации помогут вам в том случае, если арендодатель будет уклоняться от осмотра и приемки объекта аренды. Про способы направления уведомления-вызова см. выше (п.4).

Помните, что арендная плата может быть начислена до дня возврата объекта аренды по Акту приема-передачи, поэтому очень важно собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор пытался возвратить объект аренды, а арендодатель эти попытки проигнорировал.

6. Подпишите Акт возврата объекта аренды.

Убедитесь, что Акт возврата и сопутствующие документы со стороны арендодателя подписаны уполномоченным лицом.
При необходимости составьте опись имущества, сделайте фото- и видео- фиксацию.

Совет: В случае невозможности распечатать и подписать фотографии помещения в день подписания Акта возврата помещения, включите в Акт возврата условие о том, что фотографии в дату подписания Акта отправляются одной стороной другой стороне на электронную почту (укажите адрес эл.почты), а другая сторона в тот же день ответным письмом подтверждает получение фотографий и согласие с ними.

Акт возврата должен подписать единоличный исполнительный орган (генеральный директор) либо иное лицо на основании надлежащим образом оформленной доверенности. Оригинал доверенности или надлежащим образом заверенная копия доверенности вместе с подписанным Актом возврата должны остаться у вас.

7. Возврат обеспечительного / гарантийного платежа

Обратите внимание к какому событию привязан факт и срок возврата Обеспечительного / гарантийного платежа.

На практике встречаются ситуации, что договором аренды предусмотрен возврат обеспечительного платежа не после прекращения аренды, а после снятия обременения с объекта недвижимости в Росреестре. В данном случае именно арендатор будет заинтересован обратиться в регистрирующий орган за снятием обременения (погашением записи).

Если арендодатель произвел удержание из обеспечительного платежа, запросите уведомление об удержании с приложением расчета суммы удержания, проверьте обоснованность и корректность представленного расчета.

Читать по теме:

Удержание имущества арендатора. Когда действия арендодателя неправомерны.

Услуги КГ ЭТАЛОН по расторжению договора аренды

разработка и анализ договора аренды коммерческой недвижимости с учетом конкретно Ваших интересов;
сопровождение регистрации договора аренды;
консультирование по вопросам аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора;
претензионная работа и представление интересов в суде при нарушении обязательств.