При заключении договора аренды коммерческой недвижимости нужно не только подготовить договор, учитывающий Ваши интересы, но и провести проверку арендодателя и недвижимости чтобы избежать негативных последствий в виде убытков и затяжных судебных споров.

Чтобы предусмотреть и минимизировать риски перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости нужно проверить:

1. Добросовестность арендодателя:

регистрационные данные, финансовое состояние, историю и репутацию, наличие судебных споров и исполнительных производств, в том числе в отношении объекта аренды; наличие банкротного дела.

Важно: если в отношении Арендодателя (или аффилированных с ним фирм) возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом), сделка по аренде объекта может быть оспорена. Если в суде будет оспорено право собственности на объект, собственник, установленный судом, может истребовать объект у Арендатора из незаконного владения, что приведет к прекращению договора аренды, убыткам и расходам Арендатора.

2. Право собственности Арендодателя на объект аренды

ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами (договор купли-продажи), свежей Выпиской из ЕГРН на объект недвижимости.

Важно: выписка из ЕГРН содержит информацию о зарегистрированных правах, обременениях, ограничениях в использовании.

3. Право Арендодателя на заключение договора аренды

Важно: если на объект аренды оформлено право долевой собственности, договор должен быть заключен со всеми собственниками, либо полномочия на заключение договора должны быть переданы одному из собственников. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если объект аренды находится в залоге, то перед заключением договора необходимо получить согласие залогодержателя или убедиться, что согласие не требуется. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Если Вы заключаете договор субаренды, то необходимо получить письменное согласие собственника недвижимости на ее передачу в субаренду. В противном случае договор субаренды может быть признан недействительным, и Вам придется вернуть недвижимое имущество.

4. Статус объекта аренды

Важно: если объект не стоит на кадастровом учёте, в регистрации договора аренды Вам откажут. Если целевое назначение объекта установлено как «офисное» или «торговое», использование его для других целей (например, под размещение производственного комплекса или склада) не допускается. Важно проверить целевое назначение объекта не только по сведениям ЕГРН, но и в проекте договора аренды.

5. Состояние объекта аренды на момент заключения договора аренды

Убедитесь, что состояние Объекта аренды соответствует целям аренды и имеется все необходимое техническое оснащение. При подписании Акта приема-передачи Арендатор принимает помещение в том состоянии, в котором помещение находится на момент приема-передачи, предполагается, что Арендатор произвел осмотр помещения и согласен с его состоянием (если иное не указано в Акте приема-передачи).

Важно: если Стороны обсудили необходимость проведения каких-либо работ Арендодателем до начала срока аренды, укажите перечень и даты проведения работ в договоре аренды; если помещение должно быть обеспечено присоединенными электрическими мощностями в определенном объеме, системой отопления, обеспечивающей определенную постоянную температуру в течение всего срока аренды, и пр., укажите все эти обязательства Арендодателя в договоре аренды, т.к. после заключения договора договориться с Арендодателем будет значительно сложнее.

В момент приемки Объекта аренды составьте опись имущества, укажите имеющиеся недостатки, сделайте фото- и видео- фиксацию.

Важно: В случае невозможности распечатать и подписать фотографии помещения в день подписания Акта приема-передачи помещения, включите в Акт приема-передачи условие о том, что фотографии в дату подписания Акта отправляются одной стороной другой стороне на электронную почту (укажите адрес эл. почты), а другая сторона в тот же день ответным письмом подтверждает получение фотографий и согласие с ними.

6. Арендные платежи

что включают в себя арендные платежи, каков порядок изменения арендной платы, оговорено ли право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Важно: если договором не установлена периодичность изменения арендной платы, сроки уведомления об изменении арендной платы, ограничение предела увеличения арендной платы, защищаться от недобросовестных действий Арендодателя придется в суде, и это будет непросто.

7. Срок действия договора аренды, продление его срока

Важно: обратите внимание на срок аренды.

Если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Это необходимо, чтобы Арендодатель не мог передать в аренду имущество нескольким лицам без их ведома.
Если заключен краткосрочный договор (менее года) и не предусмотрено право Арендатора в одностороннем порядке продлить договор на заранее оговоренных условиях, то Арендодатель при заключении договора на новый срок может произвольно повысить арендную плату и изменить условия договора не в пользу Арендатора;
Если заключен долгосрочный договор (не менее года), то до его государственной регистрации он имеет силу только для сторон договора, но не для третьих лиц, что может привести к невозможности регистрации договора при смене собственника помещения до момента регистрации договора аренды, а также к невозможности реализовать преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

8. Компенсация расходов Арендатора на отделку и ремонт помещений (неотделимые улучшения)

Важно: если Арендодатель отказывается включать в условия договора компенсацию расходов Арендатора, то необходимо настаивать на включение в договор иных гарантий Арендатора, например, предоставление «арендных каникул». Арендатор должен получить компенсацию расходов на неотделимые улучшения пропорционально оставшемуся сроку аренды, если договор расторгается по инициативе Арендодателя.

9. Предварительное согласие Арендодателя на ремонтные работы, перепланировку и прочие работы

Важно: В период действия договора аренды нужно скрупулёзно документировать все юридически значимые действия. Если договором предусмотрен штраф за производство работ без согласия Арендодателя, и, если даже согласие будет получено позже, Арендодатель вправе будет взыскать с Арендатора штраф. При отсутствии согласия Арендатор, помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

10. Проверьте в договоре условие о пожарной безопасности

Важно: в соответствии с действующим законодательством РФ ответственность за пожарную безопасность несет как арендодатель / собственник, так и арендатор (ФЗ № 69 от 21.12.94 «О пожарной безопасности»), к ответственности может быть привлечено любое лицо.

Рекомендуем: учитывая, что данные споры (о привлечении к ответственности за нарушение требований пожарной безопасности) нередко становятся объектом рассмотрения в судах, включать в договор аренды условия о распределении зон ответственности за противопожарное и техническое состояние объекта аренды, пределах ответственности арендатора за соблюдение пожарной безопасности, а также о конкретных мероприятиях, которые должны осуществить арендатор и арендодатель по приведению объекта аренды в соответствие с нормами и требованиями законодательства в сфере пожарной безопасности.

11. Проверьте все приложения к договору, регламентирующие работу здания / офиса (правила пользования)

Важно: в указанных документах Арендодатель может установить особые условия и режим работы здания/офиса, режим/график работы лифтов (пассажирского, грузового), время работы инженерных систем в здании и иные существенные условия.

При подписании данных документов требовать от Арендодателя обеспечения работоспособности лифтов, инженерных систем, доступа в здание/офис в ином режиме может быть достаточно затруднительным.

В случае, если планируется аренда офиса на высоком этаже, уделите особое внимание условиям договора о работе лифта.

Рекомендуем включить в Договор:

обязанность Арендодателя по обеспечению работоспособности лифта;
обязанность Арендодателя восстановить работоспособность лифта в течение суток, в противном случае арендная плата подлежит пересчету (прописать условия и размер снижения арендной платы);
право Арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора в случае невозможности пользоваться лифтом более 5 дней с возмещением Арендодателем убытков, расходов на неотделимые улучшения помещения, иных вложений.

Регистрация договора аренды

Для начала процедуры государственной регистрации договора аренды необходимо представить в управление Росреестра или в МФЦ следующий комплект документов:

Заявление, составленное по установленной законом форме (однако если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
Договор аренды в экземплярах по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся после регистрации в Росреестре;
Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;
Не является обязательным, но рекомендуется подавать квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.

Важно: При регистрации в ЕГРН указывается срок действия договора аренды. Однако после истечения срока запись об обременении автоматически не погашается. Поэтому, чтобы передать недвижимость в аренду другому лицу, предварительно необходимо подать в Росреестр или через МФЦ заявление о прекращении аренды. В противном случае государственная регистрация нового договора аренды с высокой долей вероятности может быть приостановлена, а затем в регистрации будет отказано.

Реализованные проекты

Добились для арендодателя ежегодного увеличения размера арендной платы в досудебном порядке, хотя по долгосрочному договору на 10 лет арендную плату возможно было менять только по соглашению сторон.

Доверитель отказался от аренды и инвестиций в кафе с пищевым производством после юридической проверки объекта недвижимости.

Защитили арендатора в споре с арендодателем, который удерживал имущество стоимостью 7 млн руб. из-за задолженности 2 млн руб.

Защитили Доверителя от заключения договора аренды коммерческого помещения с высокими рисками.

Сохранили Доверителю – арендатору более 2 млн руб., защитив его в суде.

Все проекты

Услуги юристов КГ ЭТАЛОН

разработка и анализ договора аренды коммерческой недвижимости с учетом конкретно Ваших интересов;
сопровождение регистрации договора аренды;
консультирование по вопросам аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора;
претензионная работа и представление интересов в суде при нарушении обязательств.