Недвижимость – один из основных активов любого бизнеса. Именно этот актив является основой устойчивого развития каждого предприятия. Кроме того, земельные участки, офисы, складские помещения, торговые площади, производственная инфраструктура остаются одними из самых надежных инвестиций.

В процессе заключения и реализации сделок с коммерческой недвижимостью предприниматели сталкиваются с множеством подводных камней, которые, как правило, приводят к неблагоприятным правовым последствиям и ощутимым финансовым убыткам.

Коммерческая недвижимость может быть приобретена как посредством купли-продажи самого объекта, так и посредством купли-продажи долей (акций) предприятия – владельца имущественного комплекса. Однако зачастую сделки по купле-продаже земельных участков, зданий, офисов и иных помещений срываются, признаются недействительными либо при заключении сделки покупатель оказывается обманутым, хотя сам договор полностью соответствуют закону. За прошедший год более 320 000 сделок только по купле-продаже были признаны недействительными. Причина проста – отказ от юридического сопровождения сделки либо использование услуг «подвальных» контор.

Риски при сделках с коммерческой недвижимостью

В действительности рисков очень много, все они разнообразны, но по сути приводят к одному – сделка признается недействительной. Последствия такой ситуации могут быть различны: в лучшем случае продавец получает обратно недвижимость, а покупатель – деньги (двусторонняя реституция). Но бывает и откровенное мошенничество, когда покупатель в итоге лишается и недвижимости и денег.

Наиболее распространенные ситуации:

лицо, выдающее себя за собственника, не является собственником объекта;
лицо, с которым заключается договор, не уполномочено от имени собственника совершать такие сделки;
отсутствие одобрения крупной сделки;
отсутствие согласия на сделку с заинтересованностью;
собственник – физическое лицо лишено дееспособности или ограничено в дееспособности;
объект недвижимости обременен правами третьих лиц, находится под залогом или арестован;
нарушение норм градостроительной документации, несанкционированное переустройство;
не подходящий для целей покупателя вид разрешенного использования;
ошибки в договоре, в том числе преднамеренные, изменяющие существенные условия;
продажа иного объекта, чем было оговорено изначально.

И это далеко не все, список можно долго продолжать.

Как вовремя выявить риски и обезопасить сделку?

Учитывая огромное количество разрозненных и зачастую противоречащих друг другу правовых норм, участие грамотного юриста в сделках с коммерческой недвижимостью позволит выявить все возможные риски до заключения договора, минимизировать или устранить эти риски либо вовремя отказаться от опасной сделки, сохранить деньги, сам объект недвижимости и нервы.

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью включает:

1. Участие в переговорах сторон	2. Правовая экспертиза документов на объект недвижимости	3. Проверка правоспособности и дееспособности контрагента
Важно, чтобы юристы начали свою работу с самых первых шагов, еще на стадии переговоров. Уточнение основных характеристик объекта недвижимости, целей сторон, стоимости объекта и иных аспектов позволит юристу сразу выявить возможные нюансы, на которые стоит обратить внимание в дальнейшем.	Проверяем юридическую чистоту объекта. Все документы, касающиеся объекта покупки, должны быть тщательно проанализированы на предмет подтверждения права собственности продавца, отсутствия каких-либо ограничений и обременений, прав третьих лиц, не согласованных с органами власти перепланировок и переустройств объекта, установления вида разрешенного использования, наличия разрешительной документации.	Встречаются случаи, когда лицо, являющееся генеральным директором компании-продавца, на самом деле таковым не является или не уполномочено совершать такого рода сделки. Если речь идет о приобретении недвижимости у физического лица, то такое лицо может оказаться лишенным или ограниченным в дееспособности в силу психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости. Как следствие сделка будет признана недействительной. Поэтому также очень важно определить, уполномочено ли лицо совершать сделку, либо может ли оно в принципе совершать такого рода сделки. Для этого проверяются все учредительные и регистрационные документы организации, документы, подтверждающие полномочия генерального директора. Для подтверждения дееспособности из медицинских учреждений запрашивается соответствующая информация, с согласия контрагента можно также привлечь врача-психиатра для проведения экспертизы и дачи заключения.

4. Проверка отсутствия ограничений по совершению сделки	5. Разработка или анализ договора контрагента	6. Регистрация сделки в Росреестре
Обстоятельства, ограничивающие право совершать сделку могут быть различны. Ярким примером такого ограничения служит одобрение крупной сделки. Для многих компаний сделки с недвижимостью признаются крупными, и поэтому они требуют прохождения корпоративной процедуры одобрения. Похожая ситуация в сделках с заинтересованностью, когда необходимо соблюсти процедуру извещения органов управления компании о такой сделке, а при необходимости провести собрание для получения согласия на ее совершение. Другой пример – сделки, требующие одобрение антимонопольного органа. Также сделка не должна противоречить уставу компании, ее целям и задачам.	Договору должно быть уделено особое внимание, так как в нем необходимо согласовать все существенные условия, без которых договор не может считаться заключенным. Очень важно выявить и исключить условия, указывающие на мнимость или притворность сделки, влекущие ее ничтожность. Помимо этого, обязательно согласовываются иные важные моменты, такие как состояние объекта, порядок его передачи, ответственность и тому подобное. Конечно же, главная цель на данном этапе – максимально учесть интересы Доверителя и минимизировать риски, которые могут вытекать из положений договора. Юристы КГ ЭТАЛОН готовы как разработать договор под ключ, так и полностью проанализировать уже имеющийся у сторон проект договора с указанием на все возможные сомнительные условия и способы их устранения.	Регистрация сделки по переходу прав на недвижимое имущество в Росреестре. Необходимо собрать соответствующий пакет документов, заполнить заявление и отдать документы для регистрации сделки. Регистрировать сделку лучше всего только после реальной передачи недвижимости. После успешной регистрации в ЕГРН сделку можно считать завершенной.

Позвоните нам по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19

Заполните заявку на консультацию

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru

Реализованные проекты

Доверитель отказался от аренды и инвестиций в кафе с пищевым производством после юридической проверки объекта недвижимости.

Проверка коммерческой недвижимости, анализ юридической чистоты

Проверили юридическую чистоту 7 объектов коммерческой недвижимости в г. Москве для приобретения их в собственность Доверителем с целью организации производства кондитерских и хлебобулочных изделий.

Провели юридическую проверку и сопроводили сделку купли-продажи коммерческой недвижимости на 25 млн руб.

Защитили Доверителя от покупки проблемного помещения стоматологической клиники, выявив серьезные риски при анализе юридической чистоты объекта.

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Защитили Доверителя от необоснованного взыскания пени со стороны ДГИ на 1 млн. руб.

Провели в интересах Доверителя – продавца коммерческой недвижимости сделку на 95 млн. руб.

Сопроводили сделку долгосрочной аренды имущественного комплекса

Юристы КГ ЭТАЛОН выиграли дело о выселении недобросовестного арендатора из здания

Юристы КГ ЭТАЛОН успешно провели для Доверителя сделку по покупке нежилого помещения у г. Москвы. Прямой экономический эффект составил более 9 млн руб.

Сопроводили сделку по купле-продажи доли нежилого помещения.

Все проекты

Стоимость услуг:

Консультация юриста по недвижимости с анализом документов

10 000 руб. в час

Получить предложение

Анализ юридической чистоты коммерческой недвижимости

от 80 000 руб.

Получить предложение

Сопровождение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости

от 120 000 руб.

Получить предложение

Сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью посредством передачи имущественного комплекса

от 300 000 руб.

Получить предложение

Сопровождение сделок по аренде коммерческой недвижимости

от 45 000 руб.

Получить предложение

Часто задаваемые вопросы

Можно ли нанять юриста, специализирующегося не на коммерческой, а на жилой недвижимости? Обычно это дешевле.

Сделки с объектами жилой и коммерческой недвижимостью сильно отличаются друг от друга: обе разновидности имеют свои особенности, которые необходимо учитывать в ходе составления документов, проверки юридической чистоты объекта и других действий. Поэтому нанимать юриста, который специализируется на сделках с домами и квартирами для сопровождения купли-продажи или аренды коммерческой недвижимости – не самая удачная идея.

Почему стоимость консультации юриста по сделкам с коммерческой недвижимостью рассчитывается в часах? Я могу узнать заранее, во сколько мне обойдется его работа?

Это связано с большим разнообразием и огромным количеством категорий сложности таких дел. Если сделка не попадает в категорию крупных, у помещения один собственник, с которым вы контактируете, у помещения нет никаких обременений, а все переустройство официально узаконено, консультация с юристом по такой сделке может занять совсем немного времени: 1–2 часа. Однако существуют сложные, запутанные ситуации, и для коммерческой недвижимости они не являются редкостью. В таких случаях может потребоваться несколько консультаций с юристом, длительное изучение специалистом документации – объем работы может увеличиться в десятки раз. Именно поэтому стоимость консультации определяется исходя из затраченного на нее времени.

Зачем нужно полное сопровождение? Я думаю, консультации достаточно.

Полное юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью не только экономит ваше время. Оно позволит еще и учесть максимум нюансов, поскольку специалист КГ ЭТАЛОН получит доступ ко всем документам и сможет запрашивать их у служб при необходимости. Это сведет риски к минимуму.